买法拍房的东说念主越来越多了。

2024年宇宙住宅类法拍房挂拍31.9万套，成交11.7万套。而在两年前，挂拍数出入无几，成交还唯有8.1万套。

当阿里法拍房五年激增187倍的数据刷屏时，无数攥着血汗钱的刚需购房者涌入这片“捡漏天国”。他们怀揣着用阛阓价七折买下房产的期待，却在鱼龙搀杂的法拍江湖里撞得头破血流——有东说念主被中介独揽交纳高额“尽调费”后房源突遭惊骇，有东说念主因轻信“包清场”甘愿堕入长达两年的腾房拉锯战，更有东说念主在层层重复的处事费中发觉最终成交价竟高于二手房阛阓。

这个本应冲突信息壁垒的行业，正在被悍戾滋长的中介异化为新的围猎场：从假造房源、伪造风险评估到驾驭竞拍节拍，每个要领齐可能潜藏收割的镰刀。当“责罚信息差”自身成为一种尽心构造的套路，谁在法拍房交易的灰色地带大把赢利？

一、刚需涌向法拍房，普通东说念主的避坑恐慌

李伟的“卧底”生涯始于一次量入为出：省下十几万中介费，相等于白赚一年工资。

本来，他在杭州作念一份HR的职责，每个月工资壮健得手8000元，算上家里能给的撑捏，最多能买一套总价值120万-150万的房子。他用这个预算看遍了杭州的房子，齐莫得兴奋的。

于是，他把见解投向了之前外传过的法拍房。

法拍房2017年头始选拔网络司法拍卖方式，许多东说念主齐是这时候才第一次发现，房子可以被放在淘宝、京东上卖，还所以一个低于阛阓价的价钱。其时李伟十分新奇地和一又友聊起，一又友告诉他这事成心可图，“要是你有资金，前期能排雷，这是能赢利的”。

很长一段时间里，购买法拍房更多是出于投资筹划。宇宙限制内法拍房限购的法规在2021年年底发布，在此之前，“你想买几许买几许，只消你有钱”。将廉价拍来的法拍房，作为二手房涨价卖出，是常见的投契妙技。

但在其时，李伟刚职责没多久，既莫得钱，也莫得买房的盘算。直到这一两年，过了30岁，他紧迫地想要成亲立业，却苦于预算不足。

李伟上网搜索，发现除了“低廉”、“捡漏”，法拍房还通常和一个词绑定在全部——“风险”。

在长沙法拍房中介刘朝的印象中，跟着各地陆续放开限购，以前为了投资的客户变少了，但为了刚需而买法拍房的东说念主变多了。法拍房究竟是什么？什么样的法拍房能拍？投契客很了解，买刚需的普通东说念主却未必懂。

在各方面的宣传下，公众以前对法拍房存在的误会仍是有了一些漂泊。近两年，险些莫得东说念主再问刘朝“法拍房是不是凶宅”了，而是上来就问“房子能不成过户，腾房艰难怎样办”。在对法拍房有了最基础的意识后，这险些是每一个购房者最关注的问题。

在网上搜索法拍房，常见的视频是这样的：买受东说念主拿着房本乐陶陶地上门收房，却吃了个闭门羹。房门前贴着一张白纸，上书：“80岁老东说念主，叩门就倒地”，或是“房在东说念主在，20年租约不可能搬走”。尝试叩门，只换来一声浅薄罪恶的“滚”。

要是矛盾更热烈，以致会出现肢体冲突。几个大汉之间相互推搡，嘴上也不放过，叫嚷着“再叩门信不信我拿刀砍你”。有时买受东说念主齐仍是弃取暂时离开掩饰冲突，还会被住在房子里的东说念主悲痛楼说念里，“我要跟你玉石同烬！”

哪怕临了软磨硬泡，以致用上停水停电、派东说念主24小时进屋同住等妙技，好退却易收回了房，大开房门发现原房主把垃圾塞满了整间房子，把能砸的家装齐砸了泄愤。

这些未必是最为顶点的一些案例。在成齐的一位法拍房中介郭斌看来，阛阓上有百分之六十阁下的房子少量问题齐莫得，和正规二手房莫得任何区别。百分之二三十的房子存在一些污点，但也可以责罚，可以买。唯私有百分之十几的房子，不管如何，碰齐不要碰。

但百分之十几的概率，落在一户家庭头上，即是百分之百的灾祸，法拍房的低廉，需要赌上东说念主生的容错率。

当腾房冲突、坏心租约、产权纠纷成为碰气运的概率游戏，堪称“专科排雷”的中介机构，成了购房者试图收拢的救命稻草。

在看到网上那些踩雷案例后，李伟动过找中介的心念念，但法拍房中介的收费尺度要比二手房最初不少，李伟盘考过几家，常见的收费模式是，前期一次性支付一笔三到五万元不等的处事费或定金，在凯旋拍下房子当天，再向中介支付一笔总金额5%-7%的佣金。按照他的购房预算，付给中介的钱就要十几万。

为了省钱，李伟干脆辞掉职责，总结入职了一家法拍房中介公司，成为“卧底”，想要搞明晰法拍房中介到底是怎样排雷的，学会了就我方去买房。

二、“咱们相等于一家保障公司”

如今李伟的一天大要是这样的：早上九点，在公司开晨会。十点多散会，和共事们喝茶聊天。中午吃完饭后，上网检察各大拍卖网站本日更新的房源，逐个发给客户。要是有我方认为合适的，就去小区踩踩盘。虽然和通盘销售性质的职责一样，绝大大量时间，“照旧用来找客户”。

不同于二手房中介操纵了房源信息，法拍房的房源愈加公开，均能在七大拍卖网上找到。找到法拍房中介的购房者，大多不是不知说念哪有房、我方想要什么房，而是不知说念怎样查、怎样拍。法拍房中介提供的，某种兴味上是一种盘考处事。

要是一上来就说我方仅仅要买法拍房，而不了解具体房源，大多出于一个原因，没钱。

刘朝欢迎过预算最低的客户，唯有不到三十万，在新址和二手房阛阓险些不可能买到房。

郭斌遭受过一位大姨，一家东说念主也曾生意作念得很大，名下有多套房产，其后资金链断裂，房产典质的典质，变卖的变卖。不久后丈夫无意物化，只剩下她和犬子。犬子莫得鸠合，以致欠了不少网贷，有一个来回中的女友，到谈婚论嫁的时候，女方提倡莫得房就离异。

她一天打几份工攒买租金，既给东说念主作念饭，也干清洁工，但去新址售楼部看了一圈，钱照旧不够。其后她在网上看到东说念主们齐说法拍房能捡漏，于是找到法拍房中介，唯独的诉求即是尽可能少费钱买到一套房子，让犬子能成亲。

说着说着，大姨就哭了起来。这样的情况在郭斌的从业经历中并不罕有。每一套法拍房背后齐是一段流泪，而每一个来买法拍房的东说念主，未必也齐有无法说出口的难处。对他来说，被践诺东说念主仅仅通知上的一句话，而购房者是坐在他眼前活生生的一个东说念主，“买房的故事永恒比卖房的故事更多”。

入职后，李伟最先学到的词，是“前期尽调”。多位法拍房中介齐示意，这险些是通盘这个词购买法拍房经由中最要紧的一步。大到房屋产权有莫得问题，小到原房主东说念主品怎样样，齐属于尽调的限制。

如何作念尽调，郭斌认为是公司最中枢的机密，“不可能告诉你的”，但刘朝和李伟齐认为，法拍房不存在“机密”，“要是要果真机密，房子的信息齐不透明，你敢拍吗？”

尽调这件事，也不存在特等的渠说念和妙技，靠的依旧是东说念主力，仅仅因为这项职责雅致繁琐，需要时间元气心灵，也需要学习本钱，普通购房者很难作念到。各项信息漫衍在各个机构和单元，查税费要找讼师，跑税务局和房产部门；查案件信息需要与法院疏通；查水电欠费需要找物业……有时，还要拜访街坊邻居。

网上遍及传播的腾房艰难的视频，在中介们看来即是尽调莫得作念好。要是法拍房是原房主的唯独住房，李伟会劝客户正式磋商，幸免原房主抵拒心扉强烈。而要是出现存老东说念主、妊妇、一群众子全部居住等，一般也会毁灭。

显性的风险之一还有持久租约。一些被践诺东说念主会在房子被法拍前订立持久十年或二十年的租约，试图用“交易不破租出”来保住房屋。要是查到租约，李伟一般会劝客户顺利毁灭。但郭斌认为这其中存在协商的空间，只消不是坏心租约，“齐是可以谈的，无非即是本钱问题，加上这个本钱买这个房还值不值得”。

要是尽调出现了苟且，一些中介也需要为此付出代价。郭斌见证过一套各方面条件齐很可以的法拍房，客户本来想要参拍，但公司在尽调过程中发现房屋存在租约，同期触及屡次典质，原房主还吃喝嫖赌欠东说念主钱，最终劝客户毁灭。

拍卖当天，郭斌外传这套房子被另一家中介指导客户拍下，比及过户时，才发现触及一房多卖，无法过户。笔据合同，中介机构需要原价抵偿客户一百多万。郭斌不知说念这样一套房子为什么还要参拍，他算计，是中介莫得好好作念尽调，认为房子莫得问题。

能不成凯旋收房过户，亦然刘朝认为最能看出中介实力，的确将中介分出三六九等的一步。

他将市面上的法拍房中介分为三类：一是如今通盘二手中介也齐兼职作念法拍房，他们单纯从法拍网上搬运房源信息；二是一些普通中介公司，处事费较低，提供前期的尽调，但要是触及后续腾房请托，不会有明确的抵偿的义务和拖累，最多通过法院去作念相助；三是比拟进修的中介机构，对腾房请托成果堤防，精准到哪个时间点不腾房，就以商定好的金额来赔付。

尽管前期尽调能够放弃一些风险，但东说念主的行为和激情充满不确定性，刘朝时通常就会遭受原房主倏得变卦的情况。有时是原房主认为我方的房子刚装修，拍卖价太低不肯意搬走，那就好声好气商量，由中介抵偿一部分装修款。有时是遇上原房主孩子还在上学，示意可以搬走，但要等孩子毕业。刘朝便给原房主找了隔邻的房子，付了几万块钱租金，找搬家公司，请一家东说念主搬了以前。

这些藏在合同要求背后的斡旋，成了中介的确的糊口本事。至于互联网上各式用于腾退的“歪路左说念”，在施行操作中很少用到。

事实上，法院也一直有腾退的义务。旧年10月最妙手民法院发布了指导意见，明确了法院在践诺拍卖中的腾退请托职责，严禁在拍卖公告中声明“不堤防腾退”。

但中介持久是另一说念保障。“你买车要不要上车险？”刘朝这样闪现我方的定位，“咱们相等于一家保障公司”，为法拍房的风险作念兜底。

三、还没拍到法拍房，先被中介坑了

和其他中介一样，法拍房中介阛阓成长过程中，也不乏专坑买房主说念主的黑中介。

签约法拍房中介的第二天，买房主说念主陈晨在微信上收到了中介发来的尽调阐扬。点开的那一刻，陈晨就认为我方被骗了。

这是一份31页的PDF，有6个章节，分袂是施展、宗旨物法院处置情况及基本信息复核、要紧辅导、竞拍建议、贷款计谋及所需材料、现场勘探图片。

他看过法院官网上的拍卖公告，这份阐扬中除去免责声明、计谋阐释和经由有关的内容，灵验信息基本齐来自法院公告。他感到很震怒，“太水了，我我方不会上网看吗？”

这是一个位于成齐市金牛区的宗旨物，对比法院的拍卖公告，阐扬中复核了法院公布的信息，重新梳理了产证、居住、租出等情况，新增了一些实地勘探的小区相片。但陈晨并不认为这值得他花3万元。

纪念起签约的过程，陈晨认为“满满的齐是套路”。

早先，他并莫得想买法拍房。他在安堵客上浏览二手房信息，看到一套位置和价钱齐很兴奋的房子，便相关了中介。电话中，中介莫得说这是法拍房，而是甘愿房子能看，还有备选，先加上微信再说。在微信上得知是法拍房后，陈晨本想作罢，“其时对法拍房还很有费神”。但中介每天发“捡漏战报”，他迟缓也对法拍房的价钱上风心动了。

几天后，中介邀请陈晨去看房，但在看房前，中介先把他带去了公司，先是在他眼前大开一个Excel表格，“先在电脑上望望房源，也了解一下咱们公司”，再是把他带进一个小会议室，里面除了中介，还坐了一位总监。中介说，要是今天签约，佣金可以从5%打折到3%。陈晨动摇了，最终签了合同，交了三万元的定金。

更乖张的是，陈晨此刻还莫得购房经验，想在成齐买房需要相连交纳12个月以上的社保，陈晨还差3个月，而他最初始看中的那套房子，两天后就要开拍了。

陈晨提倡这点，中介回应说处事期9个月，“在这9个月里总能给你拍到，等你有经验了再拍”，劝他趁当今有优惠，马上下手。

最让陈晨感到上当的是，不仅当天他们没能当作房，在9个月处事期内，中介并莫得施行上带他看过哪怕一套房。

他在网上共享我方的经历，意识了一位该中介机构的前职工，在这位职工发给他的里面培训尊府中，有几份标题为“从盘考到邀约常用话术”“微聊话术”“接电话经由话术”的文献，里面有一句话术是，“看房是咱们签约之后，作念尽调里面的一项处事内容，签约了咱们是可以在开拍之前单独让你看房的”，以此来指导签约。

事实上，法拍房中介并莫得带见解拍房的禀赋。中介和个东说念主购房者一样需要打电话向法院指定的辅拍机构预约，由法院调次序排时间。中介向陈晨甘愿的带看，亦然看同户型的二手房。

不外，就算中介真的像话术中写的那样甘愿，也莫得什么问题。毕竟合同里空口无凭地写着免责声明：通盘业务要求以处事左券及补充左券载明为准，私行甘愿无效。

关于脑子一热签下的这份合同，陈晨通常感到我方被深深地讹诈了，“说真话咱们老庶民是看不懂合同的”。他找到中介，抒发对尽调阐扬的质疑，要求对方重新给一份，却收到一份一模一样的阐扬，还说“咱们的尽调阐扬即是这样”。陈晨要求退款，中介莫得理他。

他又找了讼师，想要走法律阶梯。讼师看过合同后，不建议他这样作念。一是合同中商定了争议责罚走仲裁经由，而走仲裁用度很高；二是合同中并莫得商定更具体的处事尺度，按照合同中所写，乙方以书面模式向甲方提供《窥察阐扬》，无论甲方是否赐与回应，均视为乙方已完成寄托拍卖的前期处事，中介施行上完成了处事。

陈晨坚捏要拿起仲裁，“其时亦然头铁”。处事费统统才三万，仲裁费和讼师费就花了他九千，临了还打输了。

四、想捡漏，没那么容易

法拍房的一端是断供者留住的流泪档册，另一端是刚需客押注的东说念主生但愿。2024年全功令拍房成交11.7万套，较两年前激增44%，但每套成交背后，齐藏着无数个陈晨式的破灭与和洽。

2021年，在和法拍房中介对簿公堂的两个月后，他决定初始我方拍法拍房。他想，要是中介就只可提供这种水平的处事，他填塞可以作念得更雅致。

陈晨总结出了我方的一套步履：发轫虽然是见解院的拍卖公告。公告通常会附上裁定书的文献，要是公告写得很综合，就拿着案号给法院打电话，不想防碍的话，就上购物软件花9.9元请东说念主代查，案件笃定、告状书齐能查到。

接着，就去小区实地访谒，给保安塞包烟，和邻居聊聊天。要是要查欠费，就顺利去物业，“一般法拍房齐欠费，物业巴不得有东说念主来给他交上”。临了，要是想看房，就去房源的凹凸几楼，请邻居帮帮衬，看同户型的。

陈晨2019年来到成齐职责，其时他地方的区域房价均价一万四阁下。到了2020年，房价跳到了一万六七。他眼睁睁地看着房价涨起来，只怕接着还要涨。法拍房一周更新一次，他认为房源太少了，等不足，同期也在看二手房。

2021年一整年，他齐在握住地看房。国庆本领，他每天睁眼即是开车去看房，一天看一个区，最多的一天看了七八套。

最接近拍下法拍房的一次，他在一场8个东说念主参与的拍卖中出价三四次，出到了170多万，略低于180万的阛阓价。但很快价钱被加到了190万，这高出了陈晨的预算，他莫得再入手。

在看了成齐地区那么多法拍房和二手房后，陈晨有一个恍惚的感受，其实法拍房并不像宣传的那样好捡漏。

这也相宜中介们的不雅察。法拍房的确的利差，反而大多存在于那些具有潜在风险的房产中，但普通购房者难以识别这些风险。在郭斌看来，法拍房的订价愈加敬重楼盘质料，是填塞的买方阛阓，“只消这个房子好、地段好、稀缺，许多东说念主想上车还来不足，超出阛阓价很正常”。

在法拍房阛阓里，莫得那么多捡漏神话，有的仅仅信息差包装出的幸存者偏差。

临了，陈晨照旧买了一套二手房。陈晨每个月工资得手一万多，划走8000元的房贷，生活变得掣襟肘见。刚买完房的一年多里，他每天醒来猜度的第一件事即是钱、钱、钱。

关于在高位上车这件事，他“买完的每一天齐后悔”，但有时他又猜度也曾看到的那些法拍房案件：被践诺东说念主在房价最高时高杠杆买了房，却因生活发生变故最终断供，房子被强制拍卖，但因为折价太多，还不够还房贷。最终房子也没了，却还要接着还银行钱。

陈早安危我方，我还不算最惨的。